הסיפור הלא ברור של מחירי הדיור

העיתון 'ישראל היום' פרסם בשבוע שעבר את הכותרת הבאה:

בתוך שנה: מחירי הדיור עלו ב-4.4%

המקור לכותרת הוא משפט מתוך מסמך שפרסמה הלמ"ס ובו מדד המחירים לצרכן, ולפיו:

מהשוואת העסקאות מרץ 2017 – אפריל 2017 ,לעומת מרץ 2016 – אפריל 2016 ,עלו המחירים ב-4.4%

גם כלי התקשורת אחרים דיווחו על כך, אך בכולם פורסמה הסתייגות בולטת:

"מדגישים בלמ"ס כי הנתון אינו סופי" במעריב.

"הכל עדיין פתוח והכל עוד משתנה" בחדשות 2.

"בלמ"ס מדגישים: הנתון אינו סופי" ב-YNET.

"הנתונים החודשיים והתיקונים התכופים שנעשים בהם, הופכים את נתוני הלמ"ס למשהו נזיל במיוחד" בדה מרקר.

"הנתונים האחרונים הם חלקיים ונוטים להתעדכן באופן תדיר לאחור" בגלובס.

ובוואלה ציינו: "מדובר בקצב עלייה שהתמתן יחסית".

למה נזהרו כולם?

משום שברבעון הראשון של 2017 (חודשים ינואר עד מרץ), כפי שנכתב גם בידיעה עצמה, נרשמה דווקא ירידה של 2.9% במחירי הדיור.

בחודש אפריל, על פי הלמ"ס, נרשמה עליה של 0.5%. אלא שגם בלמ"ס מסייגים את הנתון הזה ומציינים כי הוא לא מצביע באופן חד משמעי על כלום:

בחודש אפריל חל חג הפסח עם מספר מועט של ימי עסקים בהשוואה לחודשים ללא חגים, לכן מספר העסקאות שדווחו היה נמוך בהשוואה לחודש הקודם. לפיכך, הנתון אינו סופי מאחר שקיימות עסקאות נוספות שבוצעו בתקופה זו וטרם דווחו

כלומר, גם הנתון בדבר עליה במחירים בחודש אפריל אינו סופי, משום שלא דווחו עדיין כל העסקאות שנעשו בתקופה זו.

על פי 'ישראל היום' העליה היא עובדה מוגמרת. כך תורגמה שם הסתייגות הלמ"ס:

כלכלני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ציינו כי העלייה במחירי הדירות נרשמה בגלל מיעוט עסקאות נדל"ן בשל חופשת חג הפסח ויום העצמאות

כלומר, הדגשת הלמ"ס שהנתון לא-סופי כי לא כל העסקאות דווחו, הפכה ב'ישראל היום' לנתון סופי בדבר עליה במחירים.

מדוע ב'ישראל היום' הבינו את הדו"ח אחרת מכל היתר? משפט קצר בידיעה עשוי לרמוז על תשובה אפשרית:

הנתונים מהווים אכזבה לשר האוצר משה כחלון יוזם תוכנית "מחיר למשתכן"

ומה בדבר עליה במחירים? האם אכן היתה כזו?

השאלה ביחס לאיזו תקופה בוחנים זאת. היות ובשנים האחרונות חלה עליה חדה במחירי הדיור, ולאחרונה נראה כי המחירים רק החלו לרדת, נראה כי כל השוואה בין תקופה בשנה הזו לעומת השנה שעברה תעלה כי המחיר הנוכחי גבוה יותר. אולם, העובדה שבפברואר-מרץ השנה המחיר היה גבוה ב-5.2% לעומת התקופה  המקבילה בשנה שעברה ובאפריל-מאי הוא היה גבוה ב-4.4% מעלה שייתכן שקצב העליה במחירים דווקא מתמתן.

כלומר מעבר לעובדה שהנתונים כלל לא סופיים, אם בוחנים אותם בהשוואה לקצב העליה של מקביליהם חצי שנה אחורה, ייתכן שהם דווקא מבשרים על ירידה.

הכותרת הראשית, אם כן, בדבר "עליה במחירים"  לא ממש נאמנה למציאות. נראה שזו הסיבה שרוב כלי התקשורת שפרסמו כותרת מעין זו, פרסמו לצידה הסתייגות.

חשוב לציין שהדיווחים בדבר מחירי הדיור רוויי אינטרסים, וקשה לאמוד מהו המצב האמתי בשוק. הדבר תלוי בתקופות מולן בוחרים לערוך את ההשוואה ובשיטות החישוב. כך לדוגמה, הוחלט להקטין את משקלן של דירות מחיר למשתכן במדד (חישובן במדד יוצר מצג ירידת מחירים והוצאתן מהמדד – עליית מחירים). במצב זה, הציפייה הסבירה מכלי התקשורת הוא שיציגו לקוראים מצג מאוזן כלל שניתן, כולל ההסתייגויות והמורכבות שבדבר.

תגובת 'ישראל היום' תתפרסם כאן כשתתקבל.